Ανάγκη άμε­σης ρύθμι­σης των εκτός σχε­δίου οικι­σμών σε Ραφήνα, Πικέρμι, Μαραθώνα, Αρτέμιδα & Αν. Αττική

Η αγω­νία των ιδιο­κτη­τών ακι­νήτων εκτός σχε­δίου διο­γκώ­νε­ται, καθώς το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας ανα­κοίνωσε πρόσφατα νέα μετα­τόπιση της «τελι­κής λύσης» για την ανα­γνώ­ριση κοι­νόχρη­στων οδών, που είναι και η βασική προ­ϋπόθεση για την έκδοση οικο­δο­μι­κών αδειών σε παρόδια οικόπεδα και μη οριο­θε­τη­μένους οικι­σμούς, με ορίζο­ντα την άνοιξη του 2027.

Η ρύθμιση θα καθο­ρι­στεί με Προ­ε­δρικό Διάταγμα εντός του πρώ­του τρι­μήνου του 2027, μετά την ολο­κλήρωση 23 πολυ­ε­θνι­κών μελε­τών, χρη­μα­το­δο­τούμε­νων με 196 εκα­τομ­μύρια ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμ­ψης και με προ­θε­σμία την 30ή Ιου­νίου 2026, καθώς και την απόφαση του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας για τα κρι­τήρια. Η δια­δι­κα­σία απλο­ποιείται σε πέντε βήματα: μελέτη, έγκριση, κύρωση δρόμων, τακτο­ποίηση και έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας, ενώ ειδική εστίαση δίνε­ται στα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου, όπου η συνε­χι­ζόμενη καθυ­στέρηση πλήτ­τει χιλιάδες τίτλους ιδιο­κτη­σίας.

Μέσα σε αυτό το κλίμα θεσμι­κής εκκρε­μότη­τας, η περίπτωση της Αττι­κής, και ειδικά της Ανα­το­λι­κής Αττι­κής, ανα­δει­κνύε­ται σε χαρα­κτη­ρι­στικό παράδειγμα του πώς η πραγ­μα­τι­κότητα της αγο­ράς προη­γείται του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού. Εκτός σχε­δίου οικι­σμοί με μόνι­μους κατοίκους, βασι­κές υπο­δο­μές και πλήρη φορο­λο­γική κανο­νι­κότητα λει­τουρ­γούν εδώ και χρόνια ως «κανο­νι­κές» περιο­χές, χωρίς όμως να έχουν ανα­γνω­ρι­στεί πολε­ο­δο­μικά ως τέτοιες. Πρόκει­ται για περιο­χές με δρόμους, ηλε­κτρο­δότηση, υδρο­δότηση, δημο­τικά τέλη και ΕΝΦΙΑ, οι οποίες εξα­κο­λου­θούν να παρα­μένουν τυπικά εκτός σχε­δίου, παρότι στην πράξη εντάσ­σο­νται στον καθη­με­ρινό αστικό ιστό.

Οι ιδιο­κτη­σίες υπάρ­χουν, κατοι­κούνται και μετα­βι­βάζο­νται, αλλά η δυνα­τότητα αξιο­ποίη­σής τους, είτε μέσω δόμη­σης είτε μέσω οργα­νω­μένων επεν­δύσεων, παρα­μένει περιο­ρι­σμένη. Οι επεν­δυ­τές ανα­γνω­ρίζουν τη δυνα­μική των περιο­χών, ωστόσο βρίσκο­νται αντι­μέτω­ποι με ένα θολό θεσμικό πλαίσιο, που μετα­φράζε­ται σε αυξη­μένο ρίσκο, δυσκο­λίες χρη­μα­το­δότη­σης και απο­θαρ­ρυ­ντι­κές τρα­πε­ζι­κές αξιο­λο­γήσεις. Έτσι δημιουρ­γείται μια στα­θερή «γκρίζα ζώνη» στην αγορά ακι­νήτων με πραγ­μα­τική ζήτηση χωρίς αντίστοιχη θεσμική στα­θε­ρότητα.

Οι επι­πτώ­σεις στην αγορά real estate

«Οι επι­πτώ­σεις στην αγορά real estate είναι ουσια­στι­κές και πολυ­ε­πίπε­δες: περιο­ρι­σμένη αξιο­ποίηση γης, μει­ω­μένη εμπο­ρική αξία ακι­νήτων σε σχέση με το πραγ­μα­τικό τους δυνα­μικό, αυξη­μένο επεν­δυ­τικό ρίσκο και δυσκο­λία πρόσβα­σης σε χρη­μα­το­δότηση, καθυ­στέρηση σε οργα­νω­μένες ανα­πτύξεις κατοι­κίας, του­ρι­σμού και μει­κτών χρήσεων και άνιση πρόσβαση σε επεν­δυ­τι­κές ευκαι­ρίες μεταξύ εντός και εκτός σχε­δίου περιο­χών», σημει­ώ­νει ο Αντώ­νης Ιντζές της Lumina Real Estate & Investments στην «P».

Παράλ­ληλα, οι οικι­σμοί αυτοί στε­ρούνται βασι­κές οργα­νω­μένες υπο­δο­μές που θα μπο­ρούσαν, υπό κανο­νι­κές συνθήκες σχε­δια­σμού, να είχαν προ­βλε­φθεί κεντρικά, όμως στην πράξη πρόκει­ται για οικι­σμούς που λει­τουρ­γούν ως οικι­σμοί χωρίς όμως να έχουν θεσμικά ανα­γνω­ρι­στεί ως τέτοιοι.

«Έχουμε περιο­χές που φορο­λο­γούνται ως ώρι­μες αστι­κές ζώνες, αλλά αντι­με­τω­πίζο­νται πολε­ο­δο­μικά σαν “γκρίζες περιο­χές” στον χάρτη», επι­ση­μαίνει ο κ. Ιντζές και έτσι διαι­ω­νίζε­ται μια κατάσταση που «ροκα­νίζει» σιω­πηλά και την αξία της ιδιο­κτη­σίας και την αξιο­πι­στία της αγο­ράς.

Η Ανα­το­λική Αττική απο­τε­λεί ίσως την πιο χαρα­κτη­ρι­στική περίπτωση, με εγγύτητα στο αερο­δρόμιο, στα λιμάνια Ραφήνας και Λαυ­ρίου, με εκτε­τα­μένο παρα­λιακό μέτωπο και σημα­ντικά απο­θέματα γης, με σαφή ανα­πτυ­ξιακή δυνα­μική για μόνιμη κατοι­κία, του­ρι­σμό και σύνθε­τες ανα­πτύξεις. Ωστόσο, η εκτός σχε­δίου κατάσταση λει­τουρ­γεί ως φίλ­τρο που σπάει αυτή τη δυνα­μική σε μικρότε­ρες, απο­σπα­σμα­τι­κές κινήσεις, αντί να επι­τρέπει έναν συνε­κτικό και προ­βλέψιμο σχε­δια­σμό. Ενδει­κτι­κές περιο­χές με εκτε­τα­μένες εκτός σχε­δίου οικι­στι­κές ζώνες περι­λαμ­βάνουν το Δασκα­λειό Κερα­τέας, τα Δικα­στικά Μαρα­θώνα, τον Σχι­νιά, το Κάτω Σούλι, την Αγία Μαρίνα Κορω­πίου, τη Διώνη, το Ντράφι, την Καλ­λι­τε­χνούπολη, τον Νέο Βου­τζά, εκτός σχε­δίου ζώνες στην Αρτέμιδα και στο Πόρτο Ράφτη, καθώς και περιο­χές όπως Θυμάρι, Λεγραινά, Χαλ­κούτσι, Συκάμινο, Μήλεσι, αλλά και τμήματα Σαρω­νίδας, Ανα­βύσ­σου, Λαγο­νη­σίου και Παλαιάς Φώκαιας.

Σήμερα, η κατάσταση δεν ευνοεί ούτε τον πολίτη ούτε τον επεν­δυτή καθώς δημιουρ­γεί ένα περι­βάλ­λον όπου η ανάπτυξη προ­χωρά απο­σπα­σμα­τικά, «στο περίπου», αντί να σχε­διάζε­ται με όρους δικαιο­σύνης, προ­βλε­ψι­μότη­τας και βιώ­σι­μης ανάπτυ­ξης.

Περιο­χές που φορο­λο­γούνται ως ώρι­μες αστι­κές ζώνες αντι­με­τω­πίζο­νται πολε­ο­δο­μικά σαν «γκρίζες περιο­χές» στον χάρτη – Χαρα­κτη­ρι­στικό παράδειγμα, η περίπτωση της Ανα­το­λι­κής Αττι­κής

Εφημερίδα Political