Σε ιδιαιτέρως υψηλά επίπεδα εξακολουθεί να παραμένει ο αριθμός των Golden Visa στην Ελλάδα κι ενώ σχεδόν 40.000 αιτήσεις βρίσκονται σε εκκρεμότητα. Όπως σημειώνεται σε έκθεση του Πανελλήνιου Συλλόγου Υπαλλήλων ΟΕΑΔ – τ. ΟΕΕ – τ. ΟΕΚ (ΠΑΝΣΥΠΟ), ενώ η χώρα μας βιώνει τα τελευταία χρόνια μια από τις βαθύτερες στεγαστικές κρίσεις στην Ευρώπη, το καθεστώς της Golden Visa, εξακολουθεί να περιορίζει την προσβασιμότητα στέγης σε πολλές περιοχές της Αττικής. Άλλωστε, οι επενδύσεις πραγματοποιούνται κυρίως σε περιοχές με υψηλή ζήτηση ενοικίασης και χαμηλότερες τιμές αγοράς.
81.000 άδειες
Όπως σημειώνεται στην έκθεση, τα στοιχεία του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος Μετανάστευσης δείχνουν ότι «τον Ιανουάριο 2026, στην Ελλάδα βρίσκονται σε ισχύ 28.589 άδειες μόνιμου επενδυτή για τους ίδιους τους επενδυτές (21.393 αρχικές και 7.196 ανανεώσεις). Παράλληλα, βρίσκονται σε ισχύ 52.972 άδειες διαμονής για τα μέλη των οικογενειών τους (42.375 αρχικές και 10.597 ανανεώσεις), ανεβάζοντας το συνολικό στοκ των Golden Visa σε 81.561 άδειες».
Η εθνικότητα με τις περισσότερες αρχικές άδειες μόνιμου επενδυτή τον Ιανουάριο 2026 είναι με μεγάλη διαφορά η Κίνα (48%), ενώ ακολουθούν: Τουρκία (16%), Λίβανος (4,7%), Ιράν (4%), Ηνωμένο Βασίλειο (3,8%), Ισραήλ (3,1%), ΗΠΑ (2,7%), Αίγυπτος (2,7%), Αρμενία (1,1%) και Σερβία (1%).
«Εξαιρετικά μικρή η πιθανότητα απόρριψης»
Προκειμένου να γίνει αντιληπτή η δυναμική του προγράμματος, στην έκθεση εξετάζονται οι ροές αιτημάτων και εκδοθεισών αδειών την περίοδο 2022-25. Σε αυτή την περίοδο, «κατατέθηκαν 29.627 αιτήματα αρχικής χορήγησης άδειας μόνιμου επενδυτή, εκ των οποίων 19.816 εγκρίθηκαν, 194 απορρίφθηκαν, 18 ανακλήθηκαν και 9.599 παραμένουν εκκρεμή μέχρι τον Ιανουάριο 2026».
Όπως σημειώνεται, «η πολύ χαμηλή αναλογία απορρίψεων (κάτω του 1% ετησίως) δείχνει ότι, μόλις κατατεθεί πλήρης αίτηση, η πιθανότητα απόρριψης είναι εξαιρετικά μικρή, κάτι που επιβεβαιώνει τον κυρίως τυπικό χαρακτήρα των ελέγχων».
Στην Αττική το 78% των εκκρεμοτήτων
Παράλληλα, στην έκθεση αναγράφεται πως «τον Ιανουάριο 2026 υπάρχουν 39.812 εκκρεμείς αιτήσεις που σχετίζονται με τη Golden Visa: 11.147 για μόνιμη άδεια επενδυτή και 28.035 για μέλη οικογενειών». Πρόκειται για ένα ιδιαιτέρως υψηλό νούμερο, με αποτέλεσμα στην έκθεση να σημειώνεται πως «ακόμα κι αν οι νέες αιτήσεις μηδενίζονταν, το ελληνικό κράτος έχει ήδη δεσμευτεί να εξετάσει δεκάδες χιλιάδες αιτήματα…».
Μόνο στην Αττική συγκεντρώνονται 8.669 εκκρεμείς αιτήσεις επενδυτών, δηλαδή περίπου το 78% όλων των εκκρεμοτήτων επενδυτή στη χώρα. Αυτές οι αιτήσεις προαναγγέλλουν «περίπου 8.700 νέες επενδυτικές μονάδες κατοικίας στο λεκανοπέδιο». Σε αυτές τις αιτήσεις, «προστίθενται οι 28.035 εκκρεμείς αιτήσεις για μέλη οικογενειών σε εθνικό επίπεδο, μεγάλο μέρος των οποίων κατευθύνεται επίσης προς την Αττική».
«Εντονότερες ανοδικές πιέσεις στις τιμές»
Ως αποτέλεσμα, «ακόμη κι αν το πρόγραμμα αναστελλόταν σήμερα, η Αττική θα συνέχιζε για αρκετά χρόνια να δέχεται νέους κατόχους Golden Visa, καθώς οι εκκρεμείς αιτήσεις μετατρέπονται σταδιακά σε εκδοθείσες άδειες και προσθέτουν επιπλέον επενδυτικές κατοικίες σε μια αγορά όπου η προσβασιμότητα στέγης για μισθωτούς και νέους έχει ήδη επιδεινωθεί…».
Πρόκειται για εξέλιξη που οδηγεί σε «εντονότερες ανοδικές πιέσεις στις τιμές αγοράς και στα ενοίκια, ιδιαίτερα σε γειτονιές που βρίσκονται ήδη σε τροχιά τουριστικοποίησης ή “αναβάθμισης”, με αυξημένη παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων».
«Στοχεύουν σε περιοχές με υψηλή ζήτηση ενοικίασης»
Άλλωστε, τα τελευταία χρόνια, οι επενδύσεις πραγματοποιούνται «ειδικά σε γειτονιές της Αθήνας με υψηλή ζήτηση ενοικίασης και χαμηλότερες τιμές αγοράς σε σχέση με τα premium προάστια».
Ενδεικτικά, «στο κέντρο της Αθήνας, τέτοια projects εντοπίζονται σε περιοχές όπως Κολωνός – Λένορμαν, Ψυρρή, Μεταξουργείο, Κεραμεικός και γύρω από την οδό Αθηνάς, όπου παλιοί όροφοι γραφείων ή μικρά εμπορικά κτίρια μετατρέπονται σε συγκροτήματα δεκάδων μικρών διαμερισμάτων, πλήρως επιπλωμένων και ειδικά σχεδιασμένων για Golden Visa επενδυτές».
Αντίστοιχα, «σε βόρειες συνοικίες όπως το Νέο Ηράκλειο και ευρύτερα στη βόρεια Αθήνα, προωθούνται “πολυτελή διαμερίσματα” για Golden Visa με τιμές της τάξης των 250.000-260.000 ευρώ, πατώντας ακριβώς στη δυνατότητα μετατροπής επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες με το χαμηλό όριο επένδυσης.
Στην ευρύτερη περιοχή του Πειραιά, αξιοποιείται η «ανακατασκευή βιομηχανικών κτιρίων σε συγκροτήματα κατοικιών Golden Visa 250.000 ευρώ, με αφήγημα “αναζωογόνησης βιομηχανικών χώρων”, και δημιουργίας νέας, υψηλής εισοδηματικής γειτονιάς κοντά στο λιμάνι».
Κοινό χαρακτηριστικό αυτών των επενδύσεων είναι ότι «δεν απευθύνονται σε σημερινούς κατοίκους της περιοχής, αλλά σε διεθνείς επενδυτές που αναζητούν “buy-to-let” μονάδες με υψηλές αποδόσεις».
«Οι τιμές κατοικίας στην Αττική αυξήθηκαν 20%»
Όλα αυτά συμβαίνουν ενώ η Ελλάδα βιώνει μια από τις εντονότερες στεγαστικές κρίσεις στην Ευρώπη. Είναι ενδεικτικό ότι «οι τιμές κατοικίας στην Αττική έχουν αυξηθεί σωρευτικά πάνω από 20% μέσα σε λίγα χρόνια».
Σύμφωνα με την Eurostat «περίπου 29% – 31% των νοικοκυριών που ζουν σε πόλεις στην Ελλάδα δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγη, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ είναι περίπου 10%».
Σε αυτό το περιβάλλον, «η Golden Visa έχει εξελιχθεί σε έναν από τους βασικούς μηχανισμούς εισροής ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων, με επενδύσεις που εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 10 δισ. ευρώ και δεκάδες χιλιάδες επενδυτές μέχρι το τέλος του 2025…».
«Τρύπες» στο θεσμικό πλαίσιο
Το βασικό όριο επένδυσης σε ότι αφορά την Golden Visa, ανερχόταν έως το 2022 στα 250.000 ευρώ. Πλέον, έχει θεσπιστεί γενικό όριο 800.000 ευρώ για κατοικίες σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και ορισμένες τουριστικές ζώνες και όριο 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη επικράτεια.
Σύμφωνα πάντως με την έκθεση, το θεσμικό πλαίσιο έχει ορισμένες «τρύπες». Όπως αναγράφεται, ο νόμος προβλέπει ότι «όταν ένα γραφείο, κατάστημα ή βιομηχανικό κτίριο αλλάζει χρήση σε κατοικία και πληρούνται ορισμένες τεχνικές προϋποθέσεις, ο επενδυτής μπορεί να λάβει Golden Visa με επένδυση 250.000 ευρώ, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου για τις “κανονικές κατοικίες” ισχύει όριο 800.000 ευρώ.
«Γραφεία “σπάνε” σε μικρά διαμερίσματα»
Σε αυτή την περίπτωση, δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη σχετικά με το πως θα χρησιμοποιηθεί η νέα κατοικία. Ως αποτέλεσμα, οι εταιρείες real estate «αξιοποιούν μαζικά αυτή την εξαίρεση σε περιοχές της Αθήνας με έντονη στεγαστική πίεση: στο αστικό κέντρο και εμπορικούς άξονες, σε ζώνες γραφείων γύρω από τη Συγγρού, αλλά και σε βόρεια προάστια και περιοχές όπως το Ελληνικό, όπου παλιά κτίρια γραφείων “σπάνε” σε μικρά διαμερίσματα που πωλούνται σε πακέτα των 250.000 ευρώ για Golden Visa».
«Εκτός πεδίου χιλιάδες Golden Visa»
Αναφορικά με τους πρόσφατους περιορισμούς για τη χρήση ακινήτων ως βραχυχρόνιες μισθώσεις στην έκθεση σημειώνεται μεταξύ άλλων πως αυτές οι ρυθμίσεις, «εφαρμόζονται μόνο σε νέες άδειες, αφήνοντας εκτός πεδίου χιλιάδες υφιστάμενες Golden Visa που αποκτήθηκαν πριν τις αλλαγές και συνεχίζουν να εκμεταλλεύονται ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε Αθήνα και τουριστικούς προορισμούς».
Στην πράξη, «μελέτες και αναλύσεις δείχνουν ότι η δήθεν “στροφή” του προγράμματος προς την επιστροφή χιλιάδων ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση είναι περιορισμένη και βραδεία: ένα μέρος των επενδυτικών κατοικιών όντως μεταφέρεται σε μακροχρόνιες μισθώσεις, αλλά συχνά σε επίπεδα ενοικίου που απευθύνονται σε ανώτερα και διεθνώς “μετακινούμενα” πληθυσμιακά στρώματα, όχι σε μισθωτούς και νέους της τοπικής αγοράς».
«Τρέξτε τώρα πριν ακριβύνει»
Παράλληλα, οι μηνιαίες ροές αιτημάτων Golden Visa, «ενισχύουν την κριτική ότι η κυβερνητική πολιτική δεν φρενάρει, αλλά ανατροφοδοτεί τη ζήτηση για επενδυτική κατοικία. Η “έφοδος” νέων αιτήσεων του Ιανουαρίου 2025, με 1.088 αιτήματα αρχικής χορήγησης σε έναν μόνο μήνα, συμπίπτει χρονικά με την περίοδο που είχε ήδη προαναγγελθεί η μεγάλη αύξηση των ελάχιστων ποσών επένδυσης και είχε θεσπιστεί γενναιόδωρη μεταβατική περίοδος, δίνοντας de facto σήμα “τρέξτε τώρα πριν ακριβύνει”».
Έτσι, «αντί για πραγματική αποσυμπίεση της αγοράς κατοικίας, δημιουργείται ένα πρόσθετο κύμα επενδυτικών αγορών, το οποίο θα μεταφραστεί σε νέες τουριστικές χρήσεις, premium μισθώσεις και περαιτέρω εκτόπιση νοικοκυριών χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος από τις κεντρικές περιοχές».
ieidiseis.gr
