Η αγορά κατοικίας στην Ανατολική Αττική βρέθηκε στο επίκεντρο τα τελευταία χρόνια. Η εγγύτητα με τη θάλασσα, η προσβασιμότητα μέσω της Αττικής Οδού και του αεροδρομίου, αλλά και η ανάπτυξη βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν διαμορφώσει μια νέα πραγματικότητα: οι τιμές ανεβαίνουν και οι περιοχές της «εξοχής» μετατρέπονται σε καθημερινή επιλογή.
Η μεγάλη εικόνα – Τι δείχνουν οι αριθμοί
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2025 βρίσκει την αγορά ακινήτων σε φάση συγκρατημένης ανόδου: οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,8% σε ετήσια βάση το α’ τρίμηνο, σημαντικά χαμηλότερα από τις διψήφιες αυξήσεις του 2021–22. Στην Ανατολική Αττική, τα διαθέσιμα στοιχεία από αγγελίες (Ιούλιος 2025) δείχνουν ότι το τετραγωνικό κινείται μεταξύ 1.700–2.600 €, με κορυφές στη Ραφήνα και τη Νέα Μάκρη, και χαμηλότερη βάση στο Γραμματικό.
Από την πλευρά των ενοικίων, οι τιμές αγγίζουν τα 9 €/τ.μ. σε παραθαλάσσιες περιοχές όπως Ραφήνα, Αρτέμιδα και Νέα Μάκρη — επίπεδα που συγκρίνονται με αστικές γειτονιές της Αθήνας.
Ραφήνα–Πικέρμι: Το σταθερό δίδυμο
• Ραφήνα: 2.593 €/τ.μ. (+2,5% ετήσια), ενοίκια ~9,4 €/τ.μ. (+9,9%)
• Πικέρμι: 1.922 €/τ.μ. (+3,5%), ενοίκια ~8,1 €/τ.μ. (−1,2%)
Η Ραφήνα, με το λιμάνι και τη γρήγορη σύνδεση με την Αττική Οδό, αποτελεί «σταθερή αξία». Η ζήτηση παραμένει υψηλή τόσο για μόνιμη κατοικία όσο και για παραθερισμό, γι’ αυτό και οι τιμές ανεβαίνουν έστω και ήπια. Εντυπωσιακότερη είναι η πορεία των ενοικίων, που μέσα σε έναν χρόνο εκτοξεύτηκαν σχεδόν 10%.
Το Πικέρμι εμφανίζει ηπιότερη εικόνα: είναι πιο «ενδοχώρα», λιγότερο τουριστικό και περισσότερο οικογενειακό, με αποτέλεσμα οι τιμές να ανεβαίνουν αλλά χωρίς υπερβολές. Η μικρή πτώση στα μισθώματα πιθανότατα οφείλεται στη σύνθεση των διαθέσιμων αγγελιών.
Σπάτα–Αρτέμιδα: Το αεροδρόμιο συναντά την παραλία
• Σπάτα: 1.783 €/τ.μ., ενοίκια ~8,2 €/τ.μ.
• Αρτέμιδα (Λούτσα): 1.840 €/τ.μ., ενοίκια ~9,0 €/τ.μ.
Στα Σπάτα, η εγγύτητα με το «Ελ. Βενιζέλος» δημιουργεί μια αγορά ειδικού χαρακτήρα: κατοικίες για στελέχη αεροπορικών εταιρειών και εργαζόμενους του αεροδρομίου, αλλά και σπίτια που χρησιμοποιούνται ως εταιρικά καταλύματα. Αυτό κρατά σταθερά τις τιμές σε επίπεδα λίγο κάτω από τον μέσο όρο Ανατολικής Αττικής.
Η Αρτέμιδα, από την άλλη, έχει τον χαρακτήρα παραθαλάσσιου resort. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν πολλαπλασιαστεί, πιέζοντας προς τα πάνω τα μισθώματα. Έτσι, τα 9 €/τ.μ. ενοικίου την κατατάσσουν ανάμεσα στις ακριβότερες επιλογές της περιοχής.
Μαραθώνας–Νέα Μάκρη: Οι πρωταγωνιστές της ανόδου
• Μαραθώνας: 2.119 €/τ.μ. (+16,7% ετήσια), ενοίκια ~8,5 €/τ.μ. (−17,2%)
• Νέα Μάκρη: 2.170 €/τ.μ. (+8,8%), ενοίκια ~9,0 €/τ.μ. (+5,2%)
Ο Μαραθώνας είναι η μεγάλη έκπληξη. Μέσα σε έναν χρόνο οι ζητούμενες τιμές εκτοξεύτηκαν κατά 16,7%. Η περιοχή κερδίζει σε προφίλ λόγω της παραλίας Σχοινιά, του ιστορικού brand του «Μαραθώνα» και της αυξανόμενης ζήτησης για κατοικίες δεύτερης χρήσης.
Η Νέα Μάκρη κινείται επίσης ανοδικά, με +8,8% ετήσια αύξηση. Ζώνες όπως το Μάτι και το Ζούμπερι ανεβάζουν τον μέσο όρο, καθώς απευθύνονται σε αγοραστές υψηλότερης εισοδηματικής στάθμης. Στην αγορά ενοικίου, η εικόνα είναι πιο ισορροπημένη, με τα μισθώματα να ακολουθούν την τάση της ανόδου (+5,2%).
Αξίζει όμως προσοχή: η πτώση των μισθωμάτων στον Μαραθώνα κατά −17% πιθανόν να μην είναι «πραγματική» τάση αλλά αποτέλεσμα μικρού δείγματος αγγελιών. Το γενικό μήνυμα παραμένει ότι η περιοχή τραβά ενδιαφέρον και από ενοικιαστές, κυρίως θερινής περιόδου.
Γραμματικό: Η οικονομική είσοδος
• Πώληση: 1.435 €/τ.μ.
• Ενοίκια: 3,3 €/τ.μ.
Το Γραμματικό είναι η πιο οικονομική επιλογή. Η απόσταση από τη θάλασσα και η πιο «ορεινή» του ταυτότητα κρατούν τις τιμές χαμηλότερα. Ωστόσο, αυτό μπορεί να αποτελέσει και ευκαιρία: για όσους θέλουν να αποκτήσουν γη ή κατοικία σε τιμή κάτω από τον μέσο όρο, το Γραμματικό είναι η περιοχή που προσφέρει entry point. Τα ενοίκια παραμένουν σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, αλλά η αγορά εδώ είναι μικρή και άρα οι μέσοι όροι δεν έχουν μεγάλη στατιστική βαρύτητα.
Παράγοντες που καθορίζουν την αγορά
1. Προσβασιμότητα: Αττική Οδός, λιμάνι Ραφήνας και αεροδρόμιο Σπάτων ενισχύουν τις αξίες.
2. Παραθαλάσσιο premium: Κατοικίες κοντά σε θάλασσα διατηρούν σταθερά υψηλότερες τιμές.
3. Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Σπρώχνουν τα μισθώματα προς τα πάνω σε Αρτέμιδα, Νέα Μάκρη, Ραφήνα.
4. Νέα κατασκευή & ενεργειακή απόδοση: Τα νεόδμητα ανεβάζουν τον μέσο όρο έως και 20%–25% έναντι παλαιότερων ακινήτων.
5. Επενδυτικό ενδιαφέρον: Οι ξένοι αγοραστές για δεύτερη κατοικία (κυρίως στις παραθαλάσσιες ζώνες) λειτουργούν ως καταλύτης ανόδου.
Συμπέρασμα: Σταθερή άνοδος με νηφαλιότητα
Η Ανατολική Αττική βρίσκεται σε πορεία ανόδου αλλά όχι υπερβολής. Οι περισσότερες περιοχές δείχνουν μια υγιή αύξηση, με εξαίρεση τον Μαραθώνα που ξεχωρίζει. Για τους υποψήφιους αγοραστές, τώρα είναι ίσως η τελευταία στιγμή για αγορά σε «λογικό» επίπεδο, πριν οι τιμές σταθεροποιηθούν σε μόνιμα υψηλότερα επίπεδα. Για τους ενοικιαστές, τα παραθαλάσσια προάστια έχουν πλέον φτάσει σε τιμές που συγκρίνονται με το κέντρο της Αθήνας, κάτι που αλλάζει τους συσχετισμούς στην καθημερινή επιλογή κατοικίας.
Πηγή: Περιοδικό AktiNews
